ENTREPOTS ET LOCAUX D'ACTIVITE A RENNES : BILAN 2022 ET PERSPECTIVES 2023

L’AVIS DES CONSULTANTS DE L’EQUIPE ARTHUR LOYD DE RENNES 

En ce début d'année 2023 marqué par une conjoncture complexe, nous avons recueilli les propos de Justine HERY (Responsable du pôle Bureaux et Commerces) et Xavier FRANCOIS (Responsable du pôle Fonciers, Entrepôts et Locaux d’Activités) qui nous partagent leurs éclairages sur le marché rennais de l’immobilier d’entreprise en leur qualité de consultants pour l’agence Arthur Loyd Rennes.

Outre leurs réactions au très bon classement de la métropole dans l’édition 2022 du Baromètre national Arthur Loyd (qui mesure et compare l'attractivité de 50 aires urbaines et agglomérations), ils nous parlent des atouts du territoire et des forces du marché local avant de dresser des perspectives 2023 pour les marchés des bureaux et des locaux d’activités et des entrepôts. 

Voici la première partie de ces entretiens avec les propos de Xavier sur le marché rennais de la logistique et des locaux d'activités.

Etes-vous surpris du bon classement de Rennes dans le Baromètre Arthur Loyd 2022 ?

"Rennes est une métropole qui continue de grandir et bénéficie de nombreux atouts à commencer par la LGV qui la rapproche de Paris et dont l’attractivité s’est encore renforcée avec le Covid-19. C’est une capitale régionale avec énormément d’infrastructures, les universités, le métro, une économie dynamique, une vie culturelle active et une qualité de vie plutôt sympa (proximité avec la mer, soins de qualité et très bons hôpitaux, espaces verts, gens accueillants, etc) bref il fait bon vivre à Rennes !

Avec sa localisation stratégique aux portes de la Bretagne et ses axes structurants (la rocade en forme d’étoile dessert de nombreux axes routiers), la métropole constitue une plaque tournante pour la logistique qui a résolument été un des principaux moteurs de la demande en 2022 notamment avec les formats de messagerie du dernier km comme l’illustre ce deal que nous avons réalisé avec un de nos clients qui a pris 5.000 m² intra rocade.

Les investisseurs ont bien compris l’attrait du marché rennais et pas mal de ventes de terrains et de bâtiments réhabilités ont rythmé cette année 2022 à l’image de cette vente réalisée par Arthur Loyd Rennes d’un bâtiment de 7.000 m² en premier rideau sur la Zone de la Route de Lorient. L’ensemble immobilier a été entièrement réhabilité et divisé en cellules qui étaient proposées à la location et ont vite trouvé preneurs !".

Quelles sont les forces du marché rennais des entrepôts et de la logistique ?

"Le marché rennais des locaux d’activités et de la logistique bénéficie à plein des infrastructures routières locales qui sont vraiment un atout structurant pour le territoire et comme l’activité économique locale est hyper dynamique, Rennes est une ville où de nombreuses entreprises veulent s’implanter avec en tête de gondole des zones premiums comme celle la Route de Lorient ou la ZI Sud-Est.

La réalité de notre marché des locaux d’activités et des entrepôts, c’est qu’aujourd’hui toutes les zones d’activités dans un rayon de 15 km autour de Rennes n’offrent plus que de rares opportunités immobilières qui trouvent vite preneurs et que la demande se reporte sur des zones qui n’étaient que peu considérées il y a 2-3 ans. Pour la logistique le périmètre des recherches de nos clients s’est même élargi à 50 km voire 80 km autour de Rennes !". 

Quelles perspectives envisagez-vous pour le marché rennais des locaux de stockage et d'activité en 2023 ?

"L’année 2023 commence avec un stock qui représente seulement 6 à 8 mois de commercialisation ce qui est très peu et maintient le marché sous tension, d’autant que pour le moment en tout cas le nombre des demandes que nous enregistrons chez Arthur Loyd Rennes ne faiblit pas par rapport à 2022 qui avait été une année très dynamique.

Clairement un des enjeux pour 2023 et les années suivantes consiste selon moi dans la capacité à générer l’offre de demain or il est certain que le contexte actuel avec la conjonction du décret tertiaire (qui concerne aussi de nombreux immeubles d’activité – logistique, blanchisseries industrielles, bâtiment mixte, unité foncière ou site avec plus de 1.000 m² d’activité tertiaire - et oblige à entreprendre des travaux d’amélioration sur les bâtiments énergivores), de la démarche Zéro Artificialisation Nette et des réticences des décideurs publics à accueillir certaines activités sur leur territoire constitue un frein sérieux aux réhabilitations ou au développement de nouveaux projets.

A cela s’ajoute la remontée des taux bancaires qui pousse les investisseurs à chercher une rentabilité plus importante ce qui se traduit mécaniquement par une augmentation des loyers. Je suis assez confiant dans la solidité et la capacité de résilience des entreprises rennaises qui pour la plupart devraient réussir à passer le cap actuel et l’année 2022 a déjà démontré la capacité des utilisateurs à absorber une hausse des valeurs de marché dans le contexte de pénurie d’offres.

Quelle sera l’ampleur de cette hausse et comment sera-t-elle absorbée par les entreprises utilisatrices ? Voilà pour moi une des inconnues de 2023 à laquelle je suis incapable de répondre.".

Comment Arthur Loyd Rennes se positionne sur le marché immobilier rennais de la logistique et des locaux d'activité ?

"Notre agence indépendante propose une approche unique basée sur le mix de notre connaissance approfondie du marché local et notre capacité à mobiliser des recherches, du conseil, des solutions et des contacts issus du réseau Arthur Loyd qui est le premier réseau national de conseil en immobilier d’entreprise avec plus de 70 implantations partout en France.

En faisant le pari de travailler depuis plusieurs années en amont sur des fonciers, des friches ou des bâtiments à réhabiliter, nous avons bien anticipé le contexte actuel de pénurie d’offres de locaux d’activités et d’entrepôts sur Rennes Métropole et au-delà. Ce travail a commencé à payer et nous avons dans les tuyaux une offre à venir sur 2-3 ans pour satisfaire les clients qui nous accorderont leur confiance.".

Lire aussi la partie 2 du bilan 2022 et perspectives 2023 consacrée au marché rennais des bureaux.